RBA: kenaikan harga properti Australia bukan bubble
Asisten Gubernur Bank Sentral Australia Malcolm Edey tidak setuju melabungnya harga properti di negara itu saat ini disebut sebagai "bubble". Namun badan regulasi APRA menyatakan, semakin banyak bank di Australia yang menyetujui KPR dengan uang muka rendah.
Sehari setelah memperingatkan bank-bank mengenai standar pemberian pinjaman, Bank Sentral Australia,The Reserve Bank (RBA), memperingatkan untuk tidak terlalu khawatir akan kemungkinan property bubble di Australia.
Asisten Gubernur RBA, Malcolm Edey, mengatakan dalam konferensi di Sydney bahwa bank sentral mengamati terus harga-harga rumah, yang katanya sekarang ini mengalami pertumbuhan di atas laju rata-rata.
Bagaimana 'asset price bubbles' timbul?
Ada perbedaan pendapat di kalangan para ahli ekonomi mengenai penyebab munculnya 'asset bubble' (gelembung harga-harga asset). Tapi kebanyakan sepakat bahwa hal itu menimbulkan risiko besar.
Salah satu alasannya adalah: perkiraan terlalu optimis mengenai pendapatan (return) atau perubahan dalam pasar keuangan -seperti turunnya suku bunga- bisa memicu pembelian besar-besaran dengan kredit. Hal itu akan mendongkrak permintaan dan akibatnya menaikkan harga suatu jenis asset tertentu.
Sementara harga-harga naik, orang melakukan pinjaman lebih besar dengan mengagunkan asset yang nilainya telah bertambah itu. Ini tambah mendongkrak lagi harga-harga sementara credit boom bertambah marak.
Ini seringkali dilukiskan sebagai feedback loop (lingkaran umpan balik) yang bisa mendorong diperlonggarnya standar pemberian pinjaman.
Dalam krisis keuangan tahun 2007-2008, standar pemberian pinjaman menjadi demikian longgar dimana pihak pemberi pinjaman tidak terlalu pusing dengan kemampuan para peminjam untuk membayar utang. Mereka cukup puas mengandalkan pada kenaikan harga asset untuk melindungi diri dari kerugian.
Kenaikan harga itu, atau istilahnya "bubble" (gelembung), akhirnya akan meletus, mengakibatkan harga-harga asset anjlok, pemberian kredit diperketat drastis. Ini akan menurunkan pengeluaran belanja bisnis dan keluarga dan menjatuhkan harga-harga asset.
Namun Malcolm Edey berpendapat keliru kalau menyebut kenaikan harga itu sebagai 'bubble'. "Kita mestinya tidak terburu-buru menggunakan istilah bubble setiap kali laju kenaikan harga rumah besarnya diatas rata-rata, karena menurut definisinya itu terjadi 50 persen dari waktu itu," katanya.
Dalam rapat RBA bulan September mengenai kebijakan moneter, dewan gubernur RBA memperingatkan bahaya dari tingkat suku bunga yang rendah. "Dalam lingkungan suku bunga rendah dan pertumbuhan kredit lamban sekarang ini, para anggota dewan sepakat bahwa sangat penting bagi bank-bank untuk memelihara standar pemberian pinjaman yang prudent," demikian menurut notulen rapat.
Dalam pertemuan itu, diputuskan untuk tidak mengubah suku bunga cash rate, yang sekarang ini mencatat nilai rekor terendah yakni 2,5 persen. RBA sudah memotong suku bungan dengan 225 basis point sejak November 2011, dalam upaya merangsang perekonomian dan menurunkan nilai dollar Australia.
Menurut Edey, pemotongan itu juga bertujuan untuk meningkatkan permintaan. "Kita lihat pengaruhnya saat ini pada sektor perumahan. Itu tidak mengherankan karena ini merupakan sektor yang peka terhadap suku bunga," katanya. "Ini bidang yang perlu diperhatikan, tapi kita juga perlu melihatnya dari perspektif seperti yang saya sebutkan tadi."
KPR riskan
Komentar RBA mengenai naiknya harga rumah dikeluarkan sehari setelah Australian Prudential Regulation Authority (APRA) memperingatkan bank-bank mengenai praktek pemberian pinjaman yang riskan.
Badan pengatur perbankan itu mengatakan, semakin banyak pemberi pinjaman yang menyetujui KPR senilai lebih dari 90 persen nilai rumah yang diagunkan.
Dikatakan, jumlah pinjaman dengan uang muka yang rendah telah meningkat sejak tahun 2010, dan mencuat dalam kuartal Juni tahun ini.
Ketua APRA, John Laker, mengatakan dalam konferensi hari Rabu, dalam lingkungan suku bunga yang terus rendah, ada risiko yang bisa lama-lama berkembang, bukan saja dalam perbankan melainkan juga dalam jenis-jenis industri lainnya.
Kata Laker ada keadaan-keadaan tertentu dimana APRA bisa turun tangan, dan ini dilakukan atas dasar kasus per kasus.
IMF
Pada hari Selasa, Dana Moneter Internasional (IMF) memperingatkan bahwa tingkat suku bunga yang rendah berpotensi menciptakan menggelembungnya harga asset di seluruh dunia.
IMF tidak secara spesifik menyebut Australia, tapi menyatakan kekhawatiran mengenai masa depan perekonomian negara-negara yang tingkat suku bunganya terus rendah.
"Bilamana rendahnya tingkat suku bunga sejalan dengan inflasi yang rendah, itu masih bisa menimbulkan pertumbuhan kredit yang berlebihan dan mendorong timbulnya asset bubble dan menyebabkan tidak-stabilnya keuangan," kata IMF.
"Di ekonomi terbuka yang kecil, kenaikan suku bunga mungkin diperlukan untuk menghadapi kejutan inflasi. Tapi itu juga bisa menarik arus modal yang boleh jadi ikut menimbulkan risiko finansial yang berlebihan," demikian IMF.
Bank Sentral Australia mengisyaratkan bahwa standar pemberian pinjaman oleh bank-bank dan investasi dana pensiun yang dikelola sendiri dalam perumahan akan direview. Laporan review itu akan dikeluarkan minggu depan.