Krisis Tempat Tinggal di Australia: Begini Cara Pemilik dan Agen Properti Tentukan Harga Sewa
Setiap kali agen real estat Elizabeth Sargood mendengar ada kenaikan harga sewa rumah, dia sudah siap untuk menerima banyak panggilan telepon.
Manajer properti yang berbasis di pinggiran timur Kota Sydney ini, selalu disibukkan dengan permintaan dari para penyewa untuk memperbaiki kerusakan properti yang disewa.
Termasuk saat harga sewa dilaporkan naik beberapa ratusan dolar per pekan, pemilik properti juga menelponnya dan menuntut jika harga sewa rumahnya bisa dinaikkan.
Menurut Elizabeth, manajer properti yang mengawasi pasar dan menyampaikan kepada pemilik ketika ada peluang menghasilkan uang lebih banyak.
Saat ini, ketersediaan properti yang bisa disewa sangat terbatas, sehingga muncul ketidakseimbangan kekuatan antara penyewa dan pemilik.
Hingga Maret lalu, harga sewa properti di semua kota besar Australia mencapai rekor tertinggi. Para penyewa melaporkan kenaikan harga sewa seringkali melebihi $100 seminggu.
Biro Statistik Australia mengumpulkan data harga sewa tempat tinggal dari sejumlah manajer properti. Hasilnya mengungkap hampir tiga perempat properti mengalami kenaikan harga sewa pada hingga Februari. Sekitar seperempat dari properti mengalami kenaikan harga sewa lebih dari 10 persen.
Meski biasanya kenaikan ini atas permintaan pemilik yang terdampak oleh kenaikan suku bunga cicilan rumah, sejumlah manajer properti menyebut biasanya tidak seperti itu.
Kehidupan manajer properti
Elizabeth Sargood melihat perannya sebagai perantara, mengelola hubungan antara pemilik dan penyewa, yang mungkin tidak pernah bertemu. Tapi ia mengakui tidak memperlakukan keduanya dengan setara.
"
"Pada akhirnya, tugas kami bekerja demi kepentingan pemilik," katanya.
"
Sebelum sebuah properti terdaftar untuk disewakan, Elizabeth akan memberi tahu pemilik hal-hal yang perlu dipenuhi agar properti milik mereka memenuhi standar untuk disewakan.
Ketika properti siap untuk disewa, Elizabeth akan menyaring calon penyewa, memeriksa riwayat sewa-menyewa mereka dan memastikan uang sewanya tidak lebih dari 30 persen pendapatan mereka.
Begitu masa kontrak sewa habis dan penyewa harus keluar dari properti tersebut, Elizabeth menjadi titik kontak untuk segala masalah terkait dengan properti tersebut.
Pemilik membayar jasa manajer properti melalui sistem komisi, berkisar antara 5 hingga 12 persen dari sewa mingguan.
Awal tahun ini, sebuah surat elektronik dari agen properti Ray White Bondi di Sydney, menyarankan cara tercepat untuk "meningkatkan harga sewa maksimum", yakni dengan mengusir penyewa jangka panjang, memperbaiki properti, dan menyewakannya kembali dengan harga lebih tinggi.
Beberapa bulan kemudian, seorang pemilik rumah di Sydney diajukan ke peradilan konsumen karena mereka berusaha menaikkan uang sewa pada setiap penyewa di sebuah gedung apartemen hingga 70 persen.
Bagaimana menentukan kenaikan sewa
Seorang agen properti di Kota Brisbane, Samantha Eason, mengatakan sebelum pemberitahuan kenaikan sewa dikeluarkan, biasanya ada proses yang harus diikuti.
Menurut dia, menjelang perpanjangan sewa, agen properti mengawasi arah pasar, melakukan "penilaian pasar komparatif", barulah menentukan kisaran harga sewa rata-rata.
Agen properti biasanya akan membawa hasil penilaian ke pemilik rumah dan menentukan harga yang sesuai untuk mereka, sebelum negosiasi dengan penyewa.
"Ada pemilik yang menentukan harga sewa begitu saja tanpa dasar yang kuat, dan mungkin ada agen yang melakukan hal serupa," katanya.
Leo Patterson Ross dari asosiasi penyewa rumah National Association of Tenants Organizations menyebut kurangnya transparansi seputar kenaikan harga sewa di Australia.
"Tidak ada cara untuk menguji apakah penentuan kenaikan harga ini dilakukan dengan cara yang benar atau tidak," ujarnya.
"Pasar sewa properti tidak seperti layanan penting lainnya, misalnya perawatan kesehatan atau layanan energi, yang banyak pengawasan," katanya.
Tapi menurut Elizabeth, ada basis harga sebelum pandemi yang perlu menjadi pertimbangan dalam menilai kenaikan harga saat ini.
Di daerah tempat ia kerja, dekat pusat Kota Sydney yang dikenal cukup mahal, Elizabeth menyebut kenaikan sewa tampak begitu besar. Alasannya karena orang membandingkannya dengan keadaan semula seandainya pasar tidak melambat.
"Jangan salah paham, saya punya klien yang sangat rakus saat ini, tapi kebanyakan mereka tidak menginginkan kenaikan harga yang tinggi," katanya.
Tak semua pemilik naikkan harga sewa
Seorang pemilik properti, Helena Lister, kaget dan tak percaya saat menerima pemberitahuan dari agen propertinya tentang keinginan mereka untuk bisa mendapat keuntungan sebesar-besarnya dari kenaikan harga sewa.
Dalam surat elektronik sebelumnya, agen itu menyarankan kenaikan harga antara 5 hingga 10 persen.
"Mereka sama sekali tidak menyinggung dampaknya terhadap penyewa, semua tentang uang, uang, dan uang," kata Helena yang memilih tidak menaikkan sewa propertinya.
Helena sendiri telah menjadi penyewa selama ini, sampai dia mewarisi apartemen kecil di Sydney yang sekarang ia sewakan kepada orang lain.
Dia mengaku tidak membutuhkan penghasilan tambahan, karena selain tak punya beban cicilan rumah, ia bersama pasangannya juga kebanyakan bepergian saat ini.
Menurut Helena, keputusannya untuk mempertahankan harga sewa di bawah pasaran karena ia juga pernah jadi penyewa.
Elizabeth menyebutkan memang ada alasan mengapa ada pemilik properti yang ingin mempertahankan harga sewa di bawah harga pasar.
"Jika kita memiliki penyewa yang baik, maka jadi kepentingan agen dan pemilik untuk mempertahankannya," ujarnya.
Bagaimana menutupi biaya
Meski manajer properti bertugas menjaga investasi pemilik, tapi tidak banyak yang dapat mereka lakukan untuk memenuhi permintaan pemeliharaan properti secara tepat waktu. Apalagi bila pemiliknya tidak mau menanggung biayanya.
"Kami tidak diizinkan membelanjakan uang pemilik," ucap Elizabeth.
Tak jarang penyewa menunggu berbulan-bulan hanya untuk menangani jamur di tembok kamar mandi atau memperbaiki kerusakan air.
Penyewa dapat mengadukan masalah seperti ini ke pengadilan konsumen di setiap negara bagian, tapi prosesnya memakan waktu dan biaya.
Samantha Eason menjelaskan, penundaan perbaikan rumah sewa disebabkan oleh manajer properti yang tidak terlatih.
"Jika mesin pencuci piring sudah berusia lebih delapan tahun, lebih murah menggantinya daripada harus membiaya perbaikannya," jelasnya.
Menurut data perusahaan iklan properti SEEK, manajer properti seringkali bertanggung jawab atas ratusan properti sekaligus, dengan gaji mereka rata-rata antara $65.000 dan $80.000 per tahun.
"Sebagian besar manajer properti mengikuti kursus tiga hingga empat bulan, mereka langsung terjun kerja, dibayar sedikit, diharapkan bekerja berjam-jam dan siap sepanjang hari," ujar Elizabeth.
Jeremy Goldschmidt dari Rent Better, sebuah platform untuk para pemilik yang mengelola sendiri properti mereka, menilai peran manajer properti semakin tidak jelas saat ini.
"Seperti keanggotaan pusat kebugaran, di mana Anda ingin memasukkan sebanyak mungkin anggota, berharap beberapa di antaranya banyak bertanya, tapi ada pula yang tidak. Anda mencoba mendapatkan properti sebanyak mungkin untuk diurus oleh satu manajer sehingga keuntungannya besar," katanya.
"Di situlah masalahnya, karena terlalu banyak. Apakah benar ada waktu secara fisik untuk memberikan pelayanan yang baik untuk setiap properti yang mereka tangani?" ujar Jeremy.
Diproduksi oleh Farid Ibrahim dari artikel ABC News yang selengkapnya dapat dibaca di sini.